+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
ГлавнаяПолучение субсидииДоговор аренды проблемы заключения изменения и прекращения

Договор аренды проблемы заключения изменения и прекращения

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Еремкина Татьяна Александровна. Договор аренды и его роль в гражданском обороте : дис. РГБ ОД,. Актуальность темы диссертационного исследования В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Передача арендованного имущества и его состояние.

Проблемы правового регулирования соглашений об изменении и расторжении договоров

Егорова Мария Александровна, кандидат юридических наук, доцент кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ.

Необходимость постоянного совершенствования гражданского законодательства обусловлена неуклонным развитием экономики страны, формированием новых видов гражданско-правовых отношений, в том числе договорных. Развитие экономики России, усложнение и возрастающее разнообразие отношений, связывающих участников экономического оборота, постоянно трансформирующиеся экономические потребности субъектов гражданского права, становление гражданского общества и укрепление демократических начал государства вызывают необходимость постоянного совершенствования Гражданского кодекса.

Основные направления совершенствования законодательства об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров должны формироваться на основе выявления наименее урегулированных законом отношений. Институт изменения и расторжения договора выделен законодателем в главу Общей части Гражданского кодекса РФ, что свидетельствует о важности этой группы правовых норм в общей структуре обязательственного права.

Нормы, касающиеся изменения и расторжения договоров, не только взаимодействуют с правилами Общей части ГК РФ, но и находятся в непосредственной связи с Особенной частью закона, относясь к ней как общее к частному.

Кроме проблем, связанных с взаимодействием института изменения и расторжения договора с иными институтами гражданского права и с Особенной частью ГК РФ, внимание необходимо уделить вопросам внутри структуры самой гл. Среди способов изменения и расторжения договора, установленных законом, соглашение сторон договора о его изменении или расторжении п. Стороны договора имеют возможность в обоюдном порядке согласовать все существенные условия, на которых для них приемлемо прекращение или изменение договорных отношений.

В связи с этим соглашение об изменении или расторжении договора выступает в качестве согласованного волевого действия согласованного волеизъявления , т. Соглашение-сделка предстает в виде юридического факта или завершающего элемента фактического состава , который в соответствии с п. Другими словами, соглашение об изменении или расторжении договора — это правоизменяющий или правопрекращающий юридический факт.

Правовая конструкция соглашения об изменении или расторжении договора не может не зависеть от конструкции основного договорного обязательства. Например, предметом соглашения о расторжении договора купли-продажи должен быть предмет договора купли-продажи или связанные с ним обязательства. То же касается и формы, в которой такое соглашение заключается. В силу ст. Производный характер от основного договорного обязательства является общей чертой всех оснований изменения и расторжения договора.

В этом отношении соглашение сторон об изменении или расторжении договора как правоотношение следует отнести к акцессорным дополнительным обязательствам. Акцессорный характер соглашения при этом определяет его основные особенности и как двусторонней сделки: соглашение об изменении или расторжении договора не является самостоятельным, обособленным от основного договорным обязательством; заключение такого соглашения ограничено рамками договорной модели основного договорного обязательства; предмет правового регулирования соглашения об изменении или расторжении договора должен соответствовать предмету правового регулирования основного договора; недействительность или незаключенность основного договорного обязательства влечет за собой недействительность рассматриваемого соглашения.

Акцессорный характер соглашения об изменении и расторжении договора оказывает существенное влияние на особенности его недействительности. Представляется, что правила, установленные п. В соответствии с этими правилами недействительность соглашения об изменении или расторжении договора не влечет недействительности основного договорного обязательства, а недействительность последнего, соответственно, является непосредственным основанием для признания недействительным соглашения об изменении или прекращении основного договорного отношения.

В основе направленности соглашения об изменении или расторжении договора лежит прежде всего экономический интерес одной или обеих сторон договора, поэтому определяющим фактором формирования правовой установки на изменение или прекращение договорного обязательства является именно экономический результат этой сделки. Юридический же результат является следствием экономической необходимости заключения такого соглашения, своего рода инструментом достижения экономической цели.

Так, если стороны заинтересованы в сохранении договорного отношения в принципе, но для достижения наиболее благоприятных экономических результатов необходима трансформация каких-либо условий договора, стороны вправе самостоятельно принять взаимосогласованное решение об изменении договорных отношений.

Однако п. В случае уступки права требования происходит изменение договора по субъектному составу перемена лица в обязательстве. В этой ситуации основанием для изменения договора является соглашение старого кредитора с новым, при этом в соответствии с п.

Так почему же нельзя считать соглашение сторон договора об уступке права требования соглашением об изменении договора, если оно направлено на достижение определенного экономического результата, юридической основой для которого служит соглашение не сторон основного договорного обязательства, а новое соглашение между прежним и новым кредиторами? В ином случае могут остаться несистематизированными некоторые варианты изменения и расторжения договора, основанием для которых является п.

При наличии нарушений со стороны контрагента или в случаях, установленных законом или договором, но при этом не предусматривающих возможность применения одностороннего отказа от исполнения договора без согласования с кредитором, потерпевшая сторона вправе реализовать свое право требования об изменении или прекращении договорных отношений в судебном порядке п. Однако прежде чем предъявить такое требование, должник в соответствии с п. В этом случае законодатель также предоставляет сторонам договора возможность прийти к консенсусу по поводу судьбы договорного обязательства, реализуя тем самым принцип диспозитивности гражданско-правового регулирования.

Даже на этой стадии конфликта стороны могут своим соглашением изменить или прекратить договорные отношения. Так как в фактическом составе такого изменения или расторжения договора присутствует юридический факт неправомерного действия, условия такого соглашения могут содержать гражданско-правовые санкции, прежде всего экономического характера, по отношению к неисправной стороне договора.

В этих случаях важно, чтобы стороны при заключении соглашений, направленных на изменение или расторжение договора, в первую очередь руководствовались основными гражданско-правовыми и общеправовыми принципами: добросовестности и разумности, справедливости, незлоупотребления правом и др.

В частности, в установленных законом случаях в таких соглашениях запрещается ограничение ответственности для одной или обеих сторон договора п.

Последнее требование применимо, поскольку стороны далеко не всегда могут заключить соглашение о расторжении договора в виде некоего абстрактного документа. Поэтому стороны в определенной степени не абсолютно свободны в заключении соглашения о прекращении договора, так как им приходится помнить о последствиях такого расторжения не нарушает ли это права третьих лиц, кредиторов сторон, акционеров и т.

Так, если стороны заинтересованы в сохранении договорного отношения в принципе, но для достижения наиболее благоприятных экономических результатов необходима трансформация каких-либо условий договора, они вправе самостоятельно принять взаимосогласованное решение об изменении договорных отношений. Недействительность соглашений об изменении и расторжении договоров определяется как общими основаниями, присущими всем видам сделок, так и особенными, характерными только для этого вида соглашений, что обусловлено их правовой сущностью и спецификой направленности действия.

Следует заметить, что соглашение об изменении или расторжении договора может приводить и к желательным для сторон последствиям. Не всякое соглашение, заключенное на противозаконных основаниях, является недействительным. В случае если стороны основного договора заключили соглашение о его изменении или расторжении на противозаконных основаниях и оно не было оспорено ни одной из этих сторон, оно сохраняет свою юридическую силу.

Соответственно, правовые последствия такого соглашения в виде прекращения или изменения договорных отношений возникают вне зависимости от законности оснований заключения самого соглашения.

Например, соглашение об изменении договора, заключенное лицом, не управомоченным на это законом, будет сохранять свою юридическую силу до тех пор, пока оно не будет оспорено в установленном порядке.

Относительно соглашений об изменении или расторжении договора в своей практической деятельности суды последовательно придерживаются норм закона о порядке заключения такого рода соглашений. В соответствии с ними прежде всего ст. Кроме общих оснований признания недействительным соглашения об изменении или расторжении договора можно выделить специальные основания его недействительности, которые непосредственно связаны с рассмотренными выше особенностями такого соглашения, как сделки: непосредственной связью с основным договорным обязательством, направленностью на изменение или прекращение договорного отношения, а также с его защитным характером.

Таким образом, действительное соглашение об изменении или расторжении договора в случае признания этого договора незаключенным или недействительным из действительного превращается в недействительное. Несомненно, это положение справедливо только при условии, что основной договор оспорим, если же он ничтожен — любое соглашение об изменении или расторжении договора будет недействительным с момента его заключения.

Одной из серьезных проблем, часто возникающей в практике судов, является вопрос о возможности признания договора недействительным самими его сторонами. Другими словами, могут ли стороны договора заключить соглашение о признании договора недействительным и о применении последствий такой недействительности?

В некоторых случаях суды ошибочно признают, например, аннулирование договора сторонами разновидностью признания сделки недействительной. Следует иметь в виду, что обязательным условием недействительности оспоримой сделки является только признание ее таковой судом.

Стороны, совершившие сделку, не управомочены на принятие решения о признании сделки недействительной. В одном из случаев суд на основании письменного предложения заказчика подрядчику аннулировать договор пришел к заключению, что он расторгнут.

Однако из ответа подрядчика следовало, что его согласие было связано со встречным требованием произвести выплату задолженности за выполненные работы и за строительные материалы.

В другом случае судом была дана неверная оценка правовой сущности аннулирования договора. Учитывая, что в материалах дела имелись соглашения сторон договора, в одном из которых они признавали этот договор недействительным, а в другом — расторгнутым, суд отметил, что, несмотря на то что данный договор не признавался судом недействительным, его нельзя также было расценивать и как действительный.

В соответствии с этим суд указал, что аннулирование договора есть признание его недействительным, в то время как расторжение договора — это прекращение договора на будущее. Теоретические проблемы правового регулирования сделок: Дис. В этом решении судебная инстанция достаточно точно выразила правовую сущность аннулирования договора и прекращения договорного обязательства, сделав акцент на том, что данные институты относятся к различным способам защиты гражданских прав, предусмотренным ст.

Еще более важно, что принципиально различаются последствия применения того и другого способа защиты, что определяет объем прав и обязанностей сторон бывшего договорного обязательства после его прекращения. Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что стороны, совершившие сделку, не управомочены на принятие решения о признании ее недействительной. В соответствии с п. Во-вторых, взаимное аннулирование договора есть волевой совместный акт сторон договора, а не судебного органа, а следовательно, он не может иметь природу признания сделки недействительной, поскольку сам по своей сущности является сделкой.

Представляется, что вопрос о применении последствий недействительности договора все же может быть решен сторонами договора без обращения в судебные инстанции. Как уже было отмечено, стороны договора не имеют права на признание договора недействительным, а последствия признания договора недействительным и его изменения и расторжения различны.

Несмотря на это, на основании п. Эти условия могут иметь даже точно такое же содержание, какое могли бы иметь последствия признания той же сделки недействительной. Такое соглашение в данном случае может исполнять роль способа защиты, так же как и признание сделки недействительной.

В этом смысле здесь наблюдается определенная конкуренция способов защиты гражданских прав. Однако правовые последствия соглашения о расторжении договора иные — прекращение договорных отношений на будущее время. Следовательно, после момента заключения соглашения о расторжении договора между сторонами бывшего договора на будущее время прекращает существовать правовая связь. Возможно ли в этом случае расторгнуть такое соглашение о расторжении договора?

Прекращение договорного обязательства путем заключения вышеназванного соглашения происходит в результате исполнения сторонами этого соглашения обязанностей по признанию прав и обязанностей по старому договору прекратившими свое существование.

Другими словами, соглашение о расторжении договора исполняется в момент его заключения, а следовательно, оно не подлежит расторжению или изменению как исполненное. В случаях, когда исполнение обязанностей по соглашению о расторжении договора не завершено, такое соглашение может быть расторгнуто его сторонами.

Практика также демонстрирует неверное понимание участниками гражданского оборота положений о применении реституции и неосновательного обогащения как последствий применения недействительности соглашений об изменении или расторжении договоров. Сделка, лежащая в основе расторжения договора одно из оснований изменения и расторжения договора, установленных в ст.

Это обязательство возникает между теми же субъектами права, что и прекращенное договорное отношение, но имеет совершенно иное не регулятивное, а охранительное содержание, являясь мерой защиты для стороны, наделенной правом на возврат исполненного. В одном из случаев, рассматривая дело по иску о взыскании с экспедитора сумм, перечисленных ему ранее по договору транспортной экспедиции, арбитражный суд указал, что положения п.

Суд отметил, что при ином подходе на стороне ответчика имела бы место необоснованная выгода. Основания для удержания перечисленных клиентом денежных средств отпали при расторжении договора, поскольку в связи с этим прекратилась обязанность экспедитора по оказанию услуг. Суд удовлетворил заявленное требование на основании ст. Особенности применения недействительности соглашений об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров определяются их спецификой: их акцессорной природой, направленностью на изменение или расторжение основного договорного отношения и защитным характером.

Подробное изучение последствий применения недействительности такого рода соглашений имеет важное значение для сокращения числа правоприменительных ошибок в практике судов. Мельников В. Осакве К. Шичанин А. Проблемы правового регулирования соглашений об изменении и расторжении договоров Егорова М. Пристатейный библиографический список 1.

10 подводных камней при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

Егорова Мария Александровна, кандидат юридических наук, доцент кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ. Необходимость постоянного совершенствования гражданского законодательства обусловлена неуклонным развитием экономики страны, формированием новых видов гражданско-правовых отношений, в том числе договорных. Развитие экономики России, усложнение и возрастающее разнообразие отношений, связывающих участников экономического оборота, постоянно трансформирующиеся экономические потребности субъектов гражданского права, становление гражданского общества и укрепление демократических начал государства вызывают необходимость постоянного совершенствования Гражданского кодекса. Основные направления совершенствования законодательства об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров должны формироваться на основе выявления наименее урегулированных законом отношений.

Правила аренды. Часть вторая

Автореферат - бесплатно , доставка 10 минут , круглосуточно, без выходных и праздников. Елизаров, Денис Викторович. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества : диссертация Форма договора аренды недвижимого имущества. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества Особенности заключения договора аренды недвижимости, относящейся к публичной собственности

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: В каких случаях можно отказаться от договора аренды

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность. При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале. При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя. В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости помещения следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий. Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:.

С предыдущей главой будущей книги можно ознакомиться здесь. Формат юридической инструкции был продиктован актуальностью проблемы.

Для каждой из сторон есть свои подводные камни. Здесь мы рассмотрим те, которые встречаются на пути арендатора.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

.

.

Вы точно человек?

.

Договор аренды: сложные ситуации, новые возможности и судебная практика

.

Особенности заключения, изменения и прекращения договора аренды Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае.

.

.

.

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Аля С.

    Программа семинара

  2. hyatilati1977

    Мошенничество путем подлога Восстановить снилс в москве если прописан другом городе